اللائحة التنفيذية لقانون البناء

رقم 119/2008

صادرة لقرار وزير الإسكان رقم 144 لسنة 2009

*****

وزير الإسكان و المرافق و المجتمعات العمرانية

بعد الإطلاع على القانون المدني الصادر بالقانون رقم 131 لسنة 1948.

و على قانون نظام الإدارة المحلية الصادر بالقانون رقم 43 لسنة 1979 و لائحته التنفيذية و تعديلاتهما.

و على قانون تأجير و بيع الأماكن و تنظيم العلاقة بين المؤجر و المستأجر الصادر بالقانون رقم 49 لسنة 1977 و لائحته التنفيذية.

و على القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير و بيع الأماكن و تنظيم العلاقة بين المؤجر و المستأجر و لائحته التنفيذية.

و على قانون البناء الصادر بالقانون رقم 119 لسنة 2008.

قرر

(المادة الأولى)

يعمل بأحكام اللائحة التنفيذية لقانون البناء المرفقة بهذا القرار.

 (المادة الثانية)

تسري أحكام الفصل الأول (تنظيم اتحاد الشاغلين) من الباب الرابع من القانون على كافة المشروعات التي تنشئها الجمعيات التعاونية للبناء و الإسكان.

(المادة الثالثة)

يلغى كل حكم يخالف أحكام اللائحة المرفقة.

(المادة الرابعة)

ينشر هذا القرار في الوقائع المصرية ، و يعمل به إعتبارا من اليوم التالي لتاريخ نشره.

*****

باب تمهيدي

التعريفات

في تطبيق أحكام هذه اللائحة يقصد بالألفاظ و العبارات التالية المعاني الموضحة قرين كل منها :-

القانون :-

قانون البناء الصادر بالقانون رقم 119 لسنة 2008.

المجلس:-

 المجلس الاعلى للتخطيط و التنمية العمرانية الصادر بتشكيله القرار الجمهورى رقم 298 لسنة  2008

الهيئة:-

 الهيئة العامة للتخطيط العمرانى الصادر بانشائها قرار رئيس الجمهورية رقم 1093 لسنة 1973

الكتلة العمرانية:-

  المساحة المبنية فى المدينة أو القرية والمشغولة بالأنشطة المختلفة وما يتخلل هذه المساحة من أرض فضاء أو مزروعة أو مسطحات مائية كما تشمل التقاسيم التى تم اعتمادها

المجاورة السكنية :-

عبارة عن مجموعة متكاملة من المساكن بمرافقها العامة وخدماتها الضرورية على أساس خدمتها بمدرسة تعليم اساسى وأن توفر لسكانها الوصول الى الخدمات العامة بها دون مشقة.

الكثافة السكانية الاجمالية للمدينة أو القرية:-

 نسبة عدد السكان منسوبا إلى المساحة العمرانية للمدينة أو القرية، وتحسب تلك المساحة على أساس مساحات اراضى جميع الاستعمالات العمرانية عدا مساحات الجبانات والأراضى الزراعية والصحراوية والمسطحات المائية ومساحات ألاراضى ذات الصفة الإقليمية و القومية.

الكثافة السكنية الصافية :-

 نواتج قسمة عدد الوحدات  السكنية مقسوما على اجمالى مساحة قطعة الأرض بعد استبعاد مساحة الطرق والمناطق العامة .

معدل التزاحم:-

 اجمالى عدد افراد الاسرة المقيمين بالغرفة الواحدة و يحسب كمتوسط لكل منطقة بالمدينة او القرية

البلوك:-

 قطعة من الأرض محاطة من جميع جوانبها بشوارع أو طرق أو حدائق أو مجارى مائية

قطعة الأرض:-

 جزء من البلوك أو أى مساحة من الأرض معدة كوحدة للتصرف فى ملكيتها أو القيام بأعمال التنمية العمرانية عليها .

مساحة قطعة الأرض:-

 المساحة الاجمالية الأفقية مقاسة من حدود قطعة الأرض بخلاف الممرات المؤدية الى عقارات أخرى.

نسبة اشغال الأرض (النسبة البنائية ) :-

 النسبة المئوية لمساحة مبانى الطابق الأرضى من مساحة قطعة الأرض .

الكثافة البنائية (معامل استغلال الارض) :-

 وتمثل كحد اقصى بنسبة اجمالى المساحات المبنية بكافة ادوار المبنى الى اجمالى مساحة قطعة الارض المقام عليها المبنى

المقسم:-

 أى شخص طبيعى او معنوى يقوم بتقسيم الأرض .

مخطط تقسيم الأراضى :-

 خريطة مبين عليها تفاصيل ومقاسات تقسيم مساحة من الأرض الى قطع أراضى غير قابلة للتجزئة طبقاً للاستعمال المحدد لكل قطعة .

مشروع التقسيم :-

 خريطة الأرض المقسمة تعد بالشكل النهائى الصالح للتعامل والتسجيل مرفقاً بها المستندات اللازمة ومبيناً عليها المقاسات والتعاريف وبيانات الطرق والميادين والمنتزهات العامة وغير العامة من المساحات المفتوحة وكذلك البلوكات والقطع وغير ذلك من المقاسات والبيانات المتعلقة بالأرض .

قائمة الشروط الخاصة :-

 مجموعة من الشروط والالتزامات المتعلقة بعقود بيع قطع أراضى التقسيم ، وتشكل التزامات وحقوق بين المشترين وبعضهم البعض وبينهم وبين المقسم.

استعمال الارض :-

 الغرض الذى تخطط أو ترتب أو تعد له أرض أو منشأة أو يجرى لأجله أشغالها أو الاحتفاظ بها أو النشاط المسموح بممارسته عليها وفقاً للاستعمالات المسموح بها .

منطقة سكنية (تصميم حضرى) :-

 مشروع سكنى يحتوى بداخله على خدمات طبقا لمتطلبات واحتياجات السكان على ان يعتمد فى الخدمات الاخرى على الخدمات المحيطة بالمشروع

مناطق الامتداد:-

 الاراضى المضافة للكتلة العمرانية القائمة بالمدينة او القرية لاستيعاب الزيادة السكانية و يسمح فيها بالاستعمالات المختلفة طبقا للاشتراطات التخطيطية للمخطط الاستراتيجى العام للمدينة و القرية و المخطط التفصيلى

البنية الأساسية العامة:-

 التجهيزات و الخدمات و المنشآت و ملحقاتها الضرورية التى تفى بالاحتياجات العامة مثل نظم حركة المشاة والسيارات وشبكة صرف مياه الأمطار و شبكات التغذية بالمياة و توزيعها و الصرف و معالجته و منشآت معالجة و التخلص من المخلفات الصلبة و السائلة وشبكات و منشآت الطاقة والاتصالات وما إلى ذلك من مختلف الإحتياجات.

الخدمات العامة:-

  الخدمات اليومية او الشهرية او الموسمية  التى يحتاجها المواطن  و الواردة بالمخططات الاستراتيجة العامة للمدن و القرى مثل الخدمات التعليمية، الصحية، الاجتماعية، الدينية ، التجارية، الثقافية، الادارية، الترفيهية وما إلى ذلك من قبيله.

المناطق الترفيهية:-

 هى قطعة او مساحة من الارض او الماء يتم تخصيصها او تحديدها او حجزها للاستعمالات الترفيهية العامة او الخاصة، و قد تشتمل على مبانى و خدمات.

الطريق العام  :-

الحيز أو الفضاء المخصص للمنفعة العامة و المعد للمرور العام.

الطريق الخاص :-

 الحيز أو الأرض الفضاء المملوكة للفرد أو عدة أشخاص للوصول الى مبانيهم ويكون احد هذه المبانى على الاقل لا يتصل بالطريق العام.

طريق ذو نهاية مغلقة (الشوارع غير النافذة) :-

طريق له مخرج واحد مع فراغ كافى وملائم للدوران بالسيارات للخلف بأمان بالنسبة للمرور الآلى.

الجهــاز :-

الجهاز القومي للتنسيق الحضاري المنشأ بقرار رئيس جمهورية مصر العربية رقم (37) لسنة 2001.

مجلس الإدارة  :-

مجلس إدارة الجهاز القومي للتنسيق الحضاري.

المنطقة المتجانسة :-

هي المنطقة التي نشأت في فترات أو مراحل زمنية متقاربة ، وذات نسيج عمراني ناتج تراكمياً عبر الزمن ، أو وفقاً لفكر تخطيطي سائد في مرحلة تاريخية محددة ، أو منطقة تتميز مبانيها بطابع معماري موحد ، أو أنها ذات طابع عمراني متميز .

القيمة الحضارية :-

الشكل العمراني الذي يعتبره المجتمع صفة معبرة عن البعد الثقافي في زمن ما.

الطابع العام :-

صفات المنطقة العمرانية المدركة عن طريق الحواس ، التي في الذهن وتميزها عن غيرها.

النماذج الرائدة :-

مشروعات يقوم بتنفيذها الجهاز على نفقته أو نفقة الغير أو بالمشاركة المالية في مكان معين لتطبيق أسس ومعايير التنسيق الحضاري ، ولكي يكون مشروع يحتذى.

العناصر الإعلانية:-

كل منتج بصري على هيئة منشأ أو عنصر تصميمي ويحمل رسالة لها مردود تجاري بغرض الربح.

اللافتة الإعلامية :-

كل منتج بصري يحمل رسالة إخبارية أو دعائية أو معلوماتية ولا يستهدف الربح التجاري.

اللافتة الإرشادية :-

كل منتج بصري يحمل رسالة توجيهية لمستعملي الطرق أو الفراغات العامة.

عناصر التنسيق الحضاري :-

العناصر المستخدمة في جميع مجالات عمل التنسيق الحضاري كالأرصفة والإعلانات ، واللافتات الإعلامية والإرشادية ، والمسطحات الخضراء ، والأشجار ، وأحواض الزهور ، وواجهات المباني ، والأعمال الفنية في الفراغات العمرانية كالتماثيل والجداريات والنوافير ، وعناصر الإضاءة والإنارة الخارجية ، وعناصر تأثيث الفراغات العمرانية مثل المقاعد وكبائن التليفونات والمرافق ، ومحطات المواصلات العامة والخاصة وصناديق القمامة وغيرها .

أسس ومعايير التنسيق الحضاري:-

القواعد الفنية الواجب مراعاتها في مجالات عمل التنسيق الحضاري - والتي يصدرها الجهاز في شكل أدلة – كأدلة الطرق والأرصفة ، ومراكز المدن ، ومداخل المدن ، والأسس البيئية ، والإعلانات واللافتات الإرشادية ، والمباني والمناطق التراثية والمناطق والمسطحات الخضراء  .

اشتراطات التنسيق الحضاري:-

الضوابط الخاصة بالتنسيق الحضاري الملزمة عند إصدار تراخيص البناء . 

أعمال الفن العام:-

الأعمال الفنية التي توضع في الفراغات العامة بالشوارع و نسارات المشاة و الميادين و الحدائق العامة ،   و ذلك مثل التماثيل والرسومات والصور والجداريات والنوافير وأعمال الحفر البارز أو الغائر ، والتشكيلات الفنية بخامات مختلفة .

أصول الرسومات :-

نسخ الرسومات الموقع عليها من المهندس المصمم والمعتمدة من الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم.

حد الطريق:-

الخط الذى يحدد عرض الطريق عاماً كان أو خاصاً.

خط التنظيم:-

الخط المعتمد الذى يوضع لتعيين حد الطريق ويفصل بين الأملاك الخاصة والمنفعة العامة ، وقد يكون على حد الملكية أو داخلاً أو خارجاً عنه.

زوائد التنظيم:-

المساحة الزائدة المحصورة بين خط التنظيم وحد الملكية والناتجة عن وجود خط تنظيم خارج حدود الملكية .

ضوائع التنظيم:-

المساحة الواقعة بين خط التنظيم وحد الملكية والناتجة عن وجود خط تنظيم داخل حدود الملكية وتخضع للملكية الخاصة ويلزم ضمها للمنفعة العامة .

محور الطريق:-

مسار الخط الذى يحدد منتصف عرض الطريق.

خط البناء:-

الخط الذى يسمح بالبناء عليه سواء كان مصادفاً لحد الطريق أو خط التنظيم أو مرتداً عن أى منهما بمسافة تحددها قرارات تصدر من السلطة المختصة.

ارتفاع المبنى:-

ارتفاع ظهر منسوب البلاطة الخرسانية للدور الاخير مقاسا من منسوب الرصيف امام منتصف واجهة المبني ، ولا يدخل فى حساب الارتفاع المقرر قانونا ارتفاع الدراوى وغرف الخدمات بالسطح

الارتفاع الكلي للمبني:-

ارتفاع اعلى نقطة في المبني مقاساً من منسوب الرصيف امام منتصف واجهة المبني

الإرتداد الأمامى:-

المسافة التى يرتد بها خط البناء عن خط التنظيم أو حد الطريق أو حد الملكية.

الإرتداد الجانبى:-

المسافة التى يرتد بها خط البناء عن حد الملكية من الناحية الجانبية.

الإرتداد الخلفى:-

المسافة التى يرتد بها خط البناء عن حد الملكية من الناحية الخلفية.

الوحدة السكنية:-

المكان الذى يوفر للإنسان الاقامة واحتياجات الحياة اليومية الأساسية وتشتمل على حمام ومطبخ وغرفة سكنية واحدة على الأقل .

الغرفة السكنية:-

الغرفة التى تكون معدة للمعيشة والإقامة فيما عدا صالات وطرقات التوزيع ، وتعتبر الصالة الرئيسية والتى تستخدم كصالة معيشة فى حكم الغرفة المعدة للسكن.

مرافق البناء:-

أى مساحة غير مهيأة للمعيشة أو الإقامة مثل المطبخ ودورات المياه وصالات وطرقات التوزيع ، والأماكن المخصصة للغسيل أو التخزين.

مرافق الخدمات بالسطح:-

المرافق التى تخدم المبنى كحيز المصاعد أو آبار السلالم أو خزانات المياه أو أجهزة المضخات والكهرباء ومعدات التكييف المركزى و ما إلى ذلك.

دورة المياه:-

المرفق الذى يحتوى على مرحاض وحوض لغسيل الأيدى .

الحمام:-

 المرفق الذى يحتوى على حوض لغسيل الأيدى ومرحاض ووعاء للإستحمام (حوض حمام أو حوض قدم ).

المطبخ:-

المرفق المخصص لإعداد وطهى الطعام و به حوض للغسيل  .

الفناء:-

فراغ متصل من أعلاه بالفضاء الخارجى ويخصص لتهوية وإنارة غرف ومرافق البناء ويمتد من أسفله إلى أعلاه دون أى عائق بخلاف البروزات المسموح بها عليه.

الفناء الخارجى:-

فناء متصل من أعلاه بالفضاء الخارجى وأحد جوانبه على الأقل على حد الطريق.

الفناء الداخلى:-

فناء متصل من أعلاه بالفضاء الخارجى ومحاط بالحوائط من جميع الجهات أو بعضها.

الفناء المشترك:-

فناء يدخل ضمن أكثر من ملكية  .

الفناء الخدمى:-

فناء الهدف منه توفير الإضاءة الطبيعية والتهوية لمرافق المبنى، مثل فراغ السلم والحمامات والمطابخ.

الفناء السكنى:-

فناء الهدف منه توفير الإضاءة الطبيعية والتهوية لبعض غرف المبنى، مثل الغرف وصالات المعيشة 

منور الجيب :-

الفراغ المتصل من أعلاه بالفضاء الخارجى والفناء أو الطريق من أحد جوانبه وتفتح عليه فتحات التهوية والإنارة للغرف ومرافق البناء التى لا يتيسر إتصالها مباشرة بالفناء أو الطريق.

الشرفة المكشوفة ( البلكون ):-

بروز لأرضية أى دور محاط بحاجز لا يتجاوز ارتفاعه قامة الشخص بحيث يسمح بالإطلال على الفضاء الخارجى .

البرج:-

بروز لأرضية أى دور علوى مسقوف محاط بحوائط بكامل ارتفاع الدور.

دروة السطح:-

السور العلوى الذى يتم بناؤه أعلى سقف الدور الأخير للمبنى .

السور:-

السياج المحدد لحدود قطعة الأرض، وتكون مادة إنشائه من المبانى أوالخرسانة أو أى مادة إنشائية أخرى.

التشطيبات الخارجية:-

تغطية واجهات المبانى القائمة سواء المطلة على الطريق العام أو غير المطلة عليه بالبياض بأنواعه المختلفة أو التكسيات المختلفة ، وكذلك أعمال الحليات أوالكرانيش والدهانات .

الكورنيش:-

أى عنصر زخرفى يبرز عن الحائط الخارجى.

بيان صلاحية الموقع من الناحية التخطيطية والبنائية :-

بيان تصدره الجهة الإدارية المختصة لتحديد الاشتراطات التخطيطية والبنائية الخاصة بالموقع وتحديد نوعية الاستخدام.

شهادة صلاحية الأعمال للترخيص :-

شهادة يصدرها المهندس أو المكتب الهندسى المصمم وتعتمد من الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم وتفيد بأن جميع الرسومات والمستندات الخاصة بأعمال الترخيص صالحة للترخيص ومطابقة لأحكام القانون وهذه اللائحه.

شهادة صلاحية المبنى للإشغال :-

شهادة يصدرها المهندس او المكتب الهندسي المشرف علي التنفيذ وتعتمد من الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم تفيد أن تنفيذ المبنى تم طبقا للترخيص المنصرف وطبقا للكودات المنظمة والأصول الفنية ، ولأحكام هذا القانون وهذه اللائحة.

المبنى السكنى:-

المبنى الذى يقتصر على الاستعمال السكنى ويتكون من طابق واحد أو أكثر ويضم وحدة سكنية واحدة أو أكثر وله مدخل مستقل. ويمكن أن يضم إشغال تجارى أو إدارى بالدور الأرضى والأول وقد يكون المبنى مستقلا أو متصلا بمبانى سكنية أخرى .

المجموعة السكنية:-

مجموعة من المبانى السكنية يجمعها موقع واحد ولها مداخل ومخارج محددة .

المجمع السكنى:-

مبنى يحتوى على مجموعة من الوحدات السكنية يحتوى على أكثر من مدخل ومخرج .

الأجـزاء المشتركة :-

أجزاء المبني المعدة لمنفعة العقار أو العقارات المجاورة  والتي لا يجوز التصرف فيها أو البناء عليها مثل ( المناور ، المدخل ، السلالم ، الطرقات ، مناطق الردود.

الجهـة الإدارية :-

الجهة الادارية المختصة أو هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة أو هيئة التنمية السياحية بالنسبة للمناطق السياحية أو هيئة التنمية الصناعية بالنسبة للمناطق الصناعية بحسب الأحوال.

الإدارة المختصة :-

الإدارة المختصة بشئون اتحاد الشاغلين بالجهة الإدارية .

أعمال الصيانة :-

إجراء الأعمال التي من شأنها المحافظة علي بعض أو جميع أجزاء المبني بحالتها الأصلية أو بكفاءة مناسبة وتنقسم إلي نوعيـن : الصيانة الدورية – الصيانة الطارئة  .

الصيانة الدورية :

عمل فحص دوري للمبني كل فترة زمنية لكشف العيوب وإصلاحها .

الصيانة الطارئة :

صيانة وإصلاح العيوب التي تحدث فجأة والتي قد تؤثر علي سلامة المبني .

أعمال التدعيم والترميم:-

إصلاح العيوب التي تظهر في المبني بغرض المحافظة علي سلامته أو زيادة كفاءته  وتنقسم إلي قسمين ( أعمال التدعيم والترميم للعناصر الإنشائية – أعمال الترميم لباقي عناصر المبني ) .

أعمال التدعيم والترميم للعناصر الإنشائية :

إصلاح العيوب التي تظهر في العناصر الإنشائية  الحاملة للمبني وعمل العلاج والتعديلات اللازمة لها .

أعمال الترميم لباقي عناصر المبني :-

إصلاح العيوب التي تظهر في باقي عناصر المبني وعمل العلاج والتعديلات اللازمة وكذلك الأعمال التي تتطلبها إعادة الحال إلي ما كانت عليه في الأجزاء التي تناولها الترميم والصيانة  الخارجية .

أعمال الهدم الجزئي :-

إزالة أجزاء من المبني بغرض الحفاظ علي بقية المبني أو خوفاً من سقوط هذه الأجزاء بما يعرض الأرواح والأموال للخطر .

 أعمال الهدم الكلي :-

إزالة جميع أجزاء المبني حتي منسوب التأسيس .

*****